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CON LAS HIPOTECAS TAN BARATAS… ¿ES EL MOMENTO DE COMPRAR VIVIENDAS EN ESPANA?

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Por Julio Fernández

Que la economía cada vez se comporta de forma más imprevisible, es un hecho, y que los tiempos están cambiando es otro hecho constatable. Por tanto, no hay nada más emocionante que analizar como evoluciona la economía para poder entender que está ocurriendo, y lo que es más complicado , que dirección están tomando las cosas.

Entre todas las noticias de economía que he leído últimamente, hay un tópico en concreto que no para de llamarme la atención, teniendo en cuenta la tendencia ecuánime de informar y de explicar el fenómeno. Esto es, la evolución del mercado inmobiliario español. Sobre todo, el discurso dado por el economista Gonzalo Bernardos en el programa ¨La Sexta Noche¨ hablando de la tendencia del mercado, del incremento del precio de la vivienda, las hipotecas ¨baratas¨ a un tipo de interés fijo, la prospección alcista del sector en el medio/largo plazo, y sobre todo, que es el momento perfecto para comprar, y no alquilar.

Especial mención al comentario que hace, en el que matiza el escandaloso incremento del precio de inmuebles en determinados barrios de Barcelona o Madrid, donde dice que ¨no le extrañaría que en dos años el precio de la vivienda en estas ubicaciones se equiparase a los precios de la burbuja de antaño¨. Es decir, precios de burbuja, sin ser una burbuja inmobiliaria, o que ¨el mercado se comportará alcista en los 4 ó 5 siguientes años¨, cuando la hipoteca media ronda los 30 años, ¿qué puede pasar después de esos 4 ó 5 años?. Aún así, recomienda encarecidamente comprar inmuebles a través de hipotecas, y no alquilar. Os recomiendo ver el video adjunto.

¿Pero es realmente el momento idóneo para comprar una vivienda en España?, ¿no creen que para comprar una vivienda, más si se requiere de un hipoteca, se deberían analizar todos los riesgos asumidos y asumibles, y no quedarse solamente con el argumento ¨sesgado¨ del que te la quiere vender?.

En este artículo, me voy a limitar a hablar de los riesgos añadidos que tiene comprar una vivienda en España en los tiempos que corren, así como de sus pros y contras.

Un análisis previo

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Todo el mundo conoce con gran exactitud lo que ha ocurrido en el sector inmobiliario español en los últimos 15 ó 20 años. Una entrada en la moneda única, una bajada continuada de los tipos de interés por parte del BCE en la zona euro, una facilidad del crédito endiablada, políticas fiscales proclives a la compra de activos inmobiliarios, como fue la ¨Deducción por adquisición de vivienda habitual¨ en la liquidación del IRPF, la cual se introdujo en 1979 (Ley 44/1978 del IRPF), y que se ha mantenido casi hasta nuestros días, y que no era más que ¨echar más leña al fuego¨, teniendo en cuenta todas las ventajas monetarias ya existentes. La creación de una burbuja inmobiliaria, que alimentaba todo un sector intensivo en mano de obra, y clave en la estructura del PIB del país, y posteriormente la ruptura de la misma y las consecuencias que ello produjo.

A partir del 2008, la crisis hizo mella en la economía española, generada en principio por la crisis subprime de E.E.U.U, que obviamente impactó a nivel mundial, y que fue el origen de la ruptura de la burbuja inmobiliaria. A partir de este momento, la crisis en España es bien conocida por todos nosotros.

Parece curioso que en una economía como la española, donde su crecimiento para el 2015 y 2016 viene dado por un incipiente consumo interno dado a que los salarios reales se han incrementado levemente por la deflación de precios, y digo levemente, ya que los salarios también han caído nominalmente. Segundo, la caída del precio del petróleo que ha abaratado las importaciones, incrementado la renta disponible de la sociedad. Tercero, por un sector turístico prácticamente estacional. Y por último, el incremento de las exportaciones cada vez más ralentizado por el deterioro económico mundial. ¿Puede ser un escenario bueno para que el sector inmobiliario esté creciendo?. Por no hablar de una tasa de desempleo en torno al 20%, o que el 90% de los puestos creados mensualmente son temporales, aunque también es cierto que el 75% de los puestos de trabajo en España son fijos, en parte por todo el volumen de funcionarios públicos, y solo el 25% restantes son temporales, con un volumen de rotación cada vez más alto. Ahí se explica que el 90% de los empleos que se crean sean temporales. Pero lo cierto, es que la venta de viviendas en el primer semestre del 2016,se incrementó un 16.4%, superior al 9.8% del mismo periodo del 2015 y se estima un incremento del precio medio del 4-5% en el 2016 (aunque los análisis hechos al respecto son bastante volátiles, con estimaciones en torno al 12% en el 2016, como la del Sr. Gonazalo Bernardos).

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Ese es el motivo por el que los medios de comunicación son más optimistas al respecto, y animan a la sociedad para comprar viviendas, diciendo simplemente ¨que es el momento¨. Pero, ¿es realmente el momento de comprar?

Sector inmobiliario español en la actualidad

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Es esencial analizar a que se debe este incremento en la compra de inmuebles. Paradójicamente el volumen de compras de viviendas en 2013 con créditos hipotecarios, representaba solo el 27.66% del total, ratio que ha ascendido hasta el 46.74%, siendo el ratio más alto en 2007 con un 62.55%, momento en el que se daba crédito de forma desenfrenada. No es complicado pensar, que los compradores que adquieren viviendas sin hipotecas son inversores que las compran con el fin de incrementar su patrimonio o incrementar la rentabilidad de sus carteras de inversión. Teniendo en cuenta la volatilidad de la renta variable, los bonos negativos de la renta fija, la caída del precio de materias primas, o las escasas oportunidades de inversión en general sin asumir un grado de riesgo elevado. O también compras con ánimo especulativo, es decir comprar viviendas para venderlas a un precio más alto y generar plusvalía.

En el video anterior, el Sr Bernardos habla que en principio no hay especulación en el sector, como lo había en los años de la burbuja. Cierto es, que el volumen especulativo no es muy alto y está reducido a las viviendas ubicadas en los mejores barrios de las grandes ciudades, pero también es cierto que ese comportamiento especulativo puede ser más que extrapolable a otros sectores inmobiliarios en el tiempo. Más teniendo en cuenta que el sector inmobiliario español, se ha convertido en ¨valor refugio¨ para muchos inversores, sobre todo observando las escasas expectativas de inversión estable en los mercados financieros

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En este punto, podemos distinguir dos tipos de compradores, los que adquieren el inmueble con endeudamiento y los que no se endeudan para su adquisición.

¨EL INCREMENTO DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA DESDE EL 2014 HA VENIDO DADO POR INVERSORES QUE HAN ENCONTRADO UN ¨ACTIVO REFUGIO¨ EN EL SECTOR INMOBILIARIO PARA SUS INVERSIONES, ALENTANDO A LOS BANCOS A EMITIR CRÉDITOS A LAS FAMILIAS QUE SI NECESITAN ¨APALANCARSE¨ PARA PODER COMPRAR SU VIVIENDA¨

Este incremento en la compra de bienes inmuebles ha venido, como siempre, de la mano de un incremento en la facilidad de crédito hipotecario por parte de los bancos, el cual llevaba el pasado Junio, 22 meses de crecimiento continuado. Los bancos han empezado a incrementar su exposición hipotecaria debido a que los bonos de renta fija empiezan a emitir un interés negativo, el alto riesgo de la renta variable, la caída del precio del crudo y materias primas que hacen los mercados de futuros menos atractivos, etc… De ahí, que hayan empezado a emitir crédito hipotecario para aumentar sus ingresos por intereses a cobrar (el interés medio hipotecario está en torno al 3.3% anual).

El aspecto más importante a considerar, es que no todo el crédito que se emite tiene el mismo riesgo, siendo los más arriesgados, los que que empiezan a tener un peso específico cada vez más considerable. El regulador bancario considera una hipoteca de riesgo, aquella que su LTV (en inglés, ¨loan to value¨) supera el 80%, es decir, cuando la hipoteca supone más del 80% el valor del inmueble. Esto supone a día de hoy un 15.6% del total, cifras equivalentes al 2004. De hecho, que hay países como en Irlanda que está prohibido emitir una hipoteca por encima del 80% del valor del inmueble. Por no hablar, del volumen de créditos que se están emitiendo por encima del 100% del valor del inmueble. El banco Santander ha duplicado el volumen de créditos con un ratio superior al 100% del LTV, con un montante de 6.500 millones, o el Banco Popular ha incrementado este tipo de hipotecas en un 85%. Un rápido análisis a los gráficos de abajo pone de manifiesto la situación del mercado hipotecario actual en España.

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Otro tópico muy utilizado en estos días para alentar la adquisición de hipotecas, es la aplicación del tipo de interés fijo. Es decir, un tipo de interés único a lo largo de toda la hipoteca, sin necesidad de revisiones, ni cambios. En principio puede entenderse como una buena medida, ya que elimina el riesgo, ante posibles volatilidades futuras de los tipos de interés, pero siempre a costa de una hipoteca más cara, o por lo menos en principio. Esto es debido a la caída estrepitosa del Euribor debido a la política monetaria del BCE, que marca valores negativos y la escasa influencia en la aplicación del nuevo Euribor plus, que incluso podría dar valores más bajos que el Euribor. El tipo de interés medio fijo de una hipoteca a 30 años está en torno al 2.5% anual, muy por encima del Euribor anual (-0.050%). Es decir, una hipoteca variable con un diferencial del 1% sobre el Euribor, rentaría a 0.95%, mucho más bajo del 2.5% del interés medio fijo. Por otro lado, las prospecciones del Euribor a medio o largo plazo no son lo suficientemente alentadoras, como para pensar que superarán los tipos fijos, de ahí que los bancos puedan vender hipotecas a tipos fijos sin asumir demasiados riesgos en lo referente a costes de oportunidad por no aplicar el Euribor de forma variable, en el largo plazo. Por tanto, el hipotecado estará probablemente pagando una hipoteca más cara a través de los tipos fijos, pero sin volatilidad.

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Riesgos en el sector inmobiliario

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¿Qué riesgos asume una persona que quiera hipotecarse a día de hoy?.

  • En lo referente a los compradores de inmuebles, deberíamos hacer la siguiente distinción. Los entes que adquieren los inmuebles sin deuda, es decir para ampliar la rentabilidad de sus carteras de inversión debido a la tendencia alcista del mercado, y los que compran los inmuebles con deuda hipotecaria, probablemente para hacer uso habitacional del inmueble. Obviamente, cualquier inversión con apalancamiento, es más arriesgada que si no lo tiene. Es decir, el individuo que se endeuda para comprar, asume más riesgos que el que no lo hace, ya que este último no tiene que hacer frente a los gastos de la financiación contraída, y el precio de mercado del activo nunca está vinculado a ninguna deuda.
  • Por lo general, una burbuja inmobiliaria suele venir precedida de una burbuja financiera. Un caso bastante paradigmático fue la burbuja inmobiliaria en U.S.A a principios del 2000 que vino precedida por la ¨burbuja puntocom¨. En los términos actuales, es conocida la burbuja que se ha creado en torno en los mercados de deuda, como ya he hablado en otro artículo del Blog Salmón, o como el Sr. Bernardos mencionaba en el video, el incremento desproporcionado de la vivienda actualmente en los barrios más pudientes de Madrid o Barcelona, o voces que ya empiezan hablar de burbujas en el sector de inmuebles de oficina.. Es decir, puede que empecemos a ser testigos de una incipiente burbuja inmobiliaria venida de la burbuja del mercado de deuda, y fortalecida con el ¨brexit¨ que ha provocado salidas de capitales del UK hacia el sector inmobiliario español, y no necesariamente por residentes británicos.
  • Uno de los principales riesgos hipotecarios, es cuando se generan diferenciales negativos. El famoso ¨Momento Minsky¨. Esto es, cuando el valor del activo inmueble cae en el mercado, mientras tu hipoteca se mantiene a valores históricos, es decir, el valor que tenía cuando se emitió. Por tanto, si la persona hipotecada se ve en la necesidad de vender el inmueble para deshacerse de la deuda contraída, se ve en la situación que la venta no cubre el total de la deuda. Hay que entender quegran parte de la subida del precio de mercado inmobiliario, se debe a inversores ¨no hipotecados¨, que han visto en el sector, cierto grado de seguridad, en comparación a las dinámicas actuales de los mercados financieros. De hecho, que si a lo largo del tiempo, encuentran otras fórmulas de inversión, que optimicen mejor el ratio rentabilidad/riesgo, o ven riesgos potenciales elevados de una burbuja en el sector, probablemente se deshagan de dichos inmuebles, haciendo caer los precios de los bienes en el mercado, reduciendo los diferenciales hipotecarios de los compradores ¨hipotecados¨. Es decir que la deuda de estos sea mayor que el valor del activo. Hay que considerar que una hipoteca es un producto financiero muy a largo plazo, de ahí que el riesgo que se asume es mucho mayor, ya que pueden ocurrir muchas más contingencias a lo largo de su franja temporal.
  • Otro riesgo en cualquier inversión , es comprar cuando todo el mundo compra, y vender cuando todo el mundo vende. Lo normal para rentabilizar al máximo es intentar comprar un poco antes que el resto del mercado, e intentar vender un poco antes que todos los demás. (Sé que es fácil decirlo, pero la práctica es mucho más complicada). Eso te permite comprar mucho más barato y vender mucho más caro. Dicha estrategia se llama ¨think outside the box¨, lo que viene a decir que pienses diferente a la mayoría, o lo que es lo mismo, actúa en contra del mercado. Si usted compra una vivienda ahora, está pagando un precio medio más caro que en 2014 por el mercado alcista, y probablemente se vea inmerso en una burbuja, si el mercado sigue alcista. Aspecto que no me extrañaría, teniendo en cuenta las pocas posibilidades de diversificación de las inversiones y el alto volumen de riesgo que se están asumiendo en los mercados financieros, para conseguir rentabilidades mediocres. Por otro lado, los inversores están viendo en el mercado inmobiliario español una opción de inversión clara, por la corrección de valor después de la ruptura de la burbuja, y los buenos datos macroeconómicos actuales (al margen de la tasa de desempleo). Cierto es, que mucha gente que compra una vivienda para poder vivir en ella, en principio no tiene por qué tener conceptos de economía o inversión. Pero la realidad es que cualquier hipotecado que compre una vivienda para su uso y disfrute, está mucho más expuesto al mercado de lo que creé, por lo que explico en el punto siguiente.
  • El siguiente riesgo que puede asumir una persona con un crédito hipotecario, es la pérdida de sus ingresos mensuales, con los cuales hace frente al pago mensual de la hipoteca. Esto es , en el mayor de los casos, la pérdida del empleo. Ante esa situación, el hipotecado puede vender el inmueble como garantía del préstamo, siempre y cuando la venta del inmueble cubra el préstamo en sí. Aunque como explicaba en un punto anterior, no siempre es así. Algo que hay que tener muy claro, es que aunque el bien en principio sea para un uso habitual de la vivienda, estamos expuestos a los mercados, en la medida de que en cualquier momento nos podemos ver en la necesidad de vender, y la evolución del mercado no depende de nuestra decisión, sino de la decisión de los demás. También es necesario tener en cuenta, que la economía cada vez es más inestable, dinámica y abierta a cambios más bruscos, por tanto la probabilidad de perder un empleo es muchísimo más alta de lo que era hace 15 años, lo que nos hace que seamos más vulnerables a tener que recurrir a la venta del activo para pagar la deuda en un momento dado, y por tanto estar más expuestos al precio de mercado del bien. El Sr. Bernardos habla en el video de que la opción de comprar es mucho mejor que la de alquilar, ya que en el supuesto de perder su empleo, usted puede vender el inmueble, pagar la deuda, e incluso ganar dinero con la transacción. Cierto es, si y solo si el valor de la vivienda en el momento en que necesita venderla es igual o superior a la deuda pendiente, de lo contrario entregará su casa al banco y seguirá endeudado. Suponer que el valor del bien en el momento en que la persona necesite venderlo va a cubrir la deuda pendiente, es mucho suponer
  • Si hay algo que pocos o ninguno de los informes sobre el mercado inmobiliario tiene en cuenta, es el impacto de las nuevas tecnologías en dicho sector. Todos los estudios y análisis al respecto se hacen desde la perspectiva de que la idiosincrasia del mercado no va a cambiar, y esto puede que no sea del todo cierto. Una avance tecnológico como ¨la impresión 3D¨ permite a día de hoy la construcción de 10 viviendas en 24 horas, por un coste medio de unos 5,000 dólares/vivienda. Este es un hecho que ya existe en China. Si algo hemos aprendido de la tecnología, es que se optimiza exponencialmente en tiempo record. Esto es, incrementando su capacidad productiva y reduciendo su coste de producción. Es decir, esta nueva tecnología ya existente se puede desarrollar y mejorar ampliamente, incrementando el número de viviendas a construir, con un incremento en la calidad de los materiales, en un tiempo mucho más reducido, con una disminución de su coste de producción, y por ende de su precio de mercado. Ahora, imaginemos que la producción de este tipo de edificaciones se extiende de forma global, lo cual podría ser más que comprensible. Obviamente, el precio de mercado actual de las mismas está en torno a los 5,000$/inmueble, precio que se reducirá con el tiempo según mejore la tecnología. Lo que ocurrirá es que el precio de la vivienda según la conocemos ahora, se desplomará literalmente, al poder tener acceso a una construcción que cubra las necesidades habitacionales de la población por un precio tan reducido. Mi pregunta es, ¿qué ocurrirá con las hipotecas formalizadas a precios históricos antes de la existencia de este bien sustitutivo de la vivienda, después del potencial desplome de precios debido a esta nueva tecnología?. Bien, pues que las deudas hipotecarias serán muchísimo más altas que el valor de los activos que financian, una vez que la tecnología de impresión 3D esté totalmente implementada. No olvidemos que una hipoteca puede ser a 20,30 ó 35 años, y que esta tecnología que aunque parezca ciencia ficción ya existe, y se está desarrollando a ¨la velocidad del rayo¨. ¿No aprecian riesgo en dicho fenómeno?.

Conclusión

Por último diré que los mercados inmobiliarios son muy heterogéneos, con una amplia tipología. Es decir, inmuebles comerciales, residenciales, de lujo…El impacto de la ubicación, es decir no tiene el mismo precio, ni la misma demanda potencial un bien en una gran urbe, que en un pueblo remoto, o en un barrio más pudiente que otro en la misma ciudad, etc…

Por otro lado las circunstancias de los hipotecados pueden ser más que diversas, y todo eso no hace más que los grados de riesgo varíen consecuentemente. Solamente tener en cuenta que ¨no existe inversión que no implique riesgo¨, aunque haya inversiones más arriesgadas que otras. Obviamente, la decisión final de comprar siempre la tendrá el comprador potencial, pero ya se sabe que la información es poder, y que cuanta más información se tenga, más fácil será evaluar riesgos, sobre todo cuando toda la información proporcionada por entes económicos y medios de comunicación siempre se mueve en la misma dirección, ¿no les parece una coincidencia?.

Cortesía de Blogsalmón

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